Как выполняется реконструкция здания

Любое сооружение рано или поздно ветшает и нуждается в восстановлении. Что такое капитальный ремонт общеизвестно. Но бывает так, что обычным ремонтом не обойтись, и наша собственность нуждается в полной перестройке. Конечно, можно все старое полностью снести, расчистить площадку и возвести что-то более современное. Однако обойдется это очень дорого. Существующие сегодня технологии позволяют полностью преобразовать устаревшее и даже ветхое строение, не разрушая прежний каркас. Такой подход обходится гораздо дешевле, чем снос и строительство с нуля. Капитальным ремонтом занимается множество организаций, но далеко не каждой из них можно доверить реконструкцию здания. Такая компания должна иметь современное оборудование, специальную технику, высококвалифицированный персонал, использовать современные технологии и обладать опытом проведения подобных работ.

Когда необходима реконструкция

Вот несколько наиболее типичных ситуаций, когда требуется кардинальная переделка сооружения.

• Перепрофилирование. Иными словами — изменение функционального назначения. Например, из складского помещения нужно сделать автомобильную мойку, из магазина — ремонтную мастерскую, административную постройку преобразовать в торгово-офисный центр.
• Расширение функциональных возможностей. Какое-то время владелец мирился с имеющимися недостатками — недостаточным отоплением, плохой вентиляцией, нехваткой оконных проемов и т.д. Сейчас появились средства, и есть возможность привести все в соответствие с современными требованиями.
• Старение. Дом, который несколько десятилетий назад выглядел великолепно, к настоящему времени может совсем обветшать и даже стать аварийным. Несущие конструкции ненадежны, внутренние службы и коммуникации нуждаются в полной замене, неэстетичный фасад не соответствует имиджу фирмы. Еще вариант — вы приобрели старинную усадьбу, но она в таком состоянии, что жить в ней просто нереально.
• Нехватка площадей. Постройка нуждается в расширении. Возможно, стоит изменить ее конфигурацию, сделать перепланировку, что-то пристроить, добавить еще один-два этажа, мансарду и т.п.

Во всех подобных случаях о ремонте речь не идет. Тут нужны совершенно иные подходы.

Способы реконструкции зданий

По своему охвату такие работы можно разделить на два типа. Частичная перестройка проводится, когда производственный процесс остановить невозможно. Пример — промышленное производство. В этом случае все действия могут проводиться в несколько этапов: сначала модернизируется одна площадка, за ней — другая. Или преобразование торгового комплекса, в котором располагается множество организаций. Тогда все может ограничиться, например, монтажом навесного фасада и обновлением крыши.
Полная реконструкция здания предусматривает временное прекращение его функционирования. Если речь идет о заводе, например, вся его деятельность приостанавливается. Если преобразуется жилой дом, он должен быть пустым. Понятно, что в таком варианте возможностей для масштабных изменений гораздо больше. Можно переделать буквально все и получить именно то, что хочется.
Иногда бывает, что строение полностью переносится на другую площадку. Но это скорее экзотика, поскольку стоит такое мероприятие очень дорого.
Перечень работ, выполняемых в ходе переделки сооружений достаточно широк. Чаще всего он включает в себя:

• укрепление грунта;
• усиление несущих элементов, кирпичной кладки;
• демонтаж ветхих элементов;
• внутреннюю перепланировку помещений;
• расширение площадей;
• надстройку этажей и мансард;
• полную или частичную замену инженерных сетей;
• трансформацию фасада — установку теплоизоляции, покраску, облицовку, наращивание цоколя и т.п.;
• переделку кровли;
• внутреннюю отделку помещений.

Этапы реконструкции здания

Общий порядок действий, практически всегда, включает в себя следующее:

• Предпроектный анализ. Происходит тщательное обследование постройки, оценивается состояние ее подземных и наземных частей, инженерных коммуникаций. Исследуются особенности почвы, на которой стоит дом. Затем проводятся инженерные расчеты, определяющие необходимость и возможность ее укрепления, усиления каркаса.
• Создание рабочего проекта. Он определяет порядок действий при реконструкции здания и включает в себя множество документов архитектурного, технологического и финансового характера. На этой стадии определяются и утверждаются очередность этапов и календарный план работ, перечень необходимых материальных и технических ресурсов. Во многом это похоже на проект строительства «с нуля», только несколько меньший по объему.
• Основная стадия — исполнение утвержденных планов.
• Проверка функционирования всех коммуникаций, систем жизнеобеспечения, сетей и т.п., иначе говоря — готовности строения к эксплуатации.

Порядок проведения реконструкции здания

Трансформация сооружений дело сложное, деликатное, постоянно требующее особого, индивидуального, подхода. Тем не менее, при серьезной модернизации, когда затрагиваются основные конструкции, очередность действий всегда одинакова.

Фундамент

Обычно все начинается с упрочнения грунтовых масс и укрепления фундамента. Грунт, со временем, может потерять несущую способность, фундаментная кладка — ослабеть. Помимо того, после перестройки нагрузка на фундамент может возрасти, за счет усиления каркаса и надстройки новых этажей.
Для уплотнения грунта и повышения его несущей способности применяют различные методы: цементацию, битумизацию, силикатизацию, установку набивных свай.
Цель модернизации фундамента — его разгрузка. Это очень непросто и требует высокой квалификации. Укрепление подземной части корпуса производится поочередно на небольших участках, чтобы не навредить его устойчивости.

Стены

Следующий этап — укрепление коробки. За счет проседания почвы и ослабления фундамента старые стены деформируются, появляются трещины, ослабляется весь каркас. Его прочность необходимо как минимум восстановить, а лучше — ее увеличить.
Часто коробка армируется, усиливается металлическими элементами. Иногда выкладывается новый слой кирпичной кладки, который надежно скрепляется со старыми стенами.
В некоторых случаях целесообразно укрепить основную кладку специальной обоймой из металлических уголков. В результате коробка сжимается, увеличивается ее сопротивление продольным и поперечным нагрузкам.

Фасад

Фасадные работы призваны улучшить внешний вид дома и сделать более комфортным его эксплуатацию. В частности возможно создание входной пристройки, пробивка дополнительных оконных проемов и т.п.
В последнее время часто используют навесной вентилируемый фасад — специальную конструкцию, которая прикрывает основные, несущие, стены. Она обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию, легко монтируется и создает отличные возможности для декора. Помимо прочего, навесной фасад защищает стены от воздействия внешней среды, увеличивая долговечность всей конструкции.
Естественно, фасадные работы включают в себя оштукатуривание и покраску. Причем, поскольку фактура старой и новой штукатурки может сильно отличаться, обязательно используется предварительное грунтование поверхностей.
Нередко также применяют облицовку стен натуральным или искусственным камнем, сайдингом.
Разумеется, все материалы для реконструкции зданий должны соответствовать Строительным Нормам и Правилам Украины (СНиПам).

Кровля

Завершающий этап — перестройка крыши и кровли. Они всегда подвержены внешним агрессивным воздействиям и нуждаются в особом внимании. Все, что поржавело, тщательно очищается, окрашивается. Сточные желоба и трубы заменяются новыми. Впрочем, очень часто старая крыша демонтируется полностью, и надстраивается новая.
Кардинальные изменения всегда пугают. А полная трансформация сооружения — процедура не самая дешевая и решиться на нее непросто. Но нужно понимать — содержание ветхих помещений, требует постоянных ремонтов, «латания дыр», повышенных затрат на энергоносители. И за несколько лет сумма эксплуатационных расходов, вполне возможно, превысит стоимость полного преобразования вашего строения. Так что, естественное желание сэкономить — стимул к решительным действиям.